渋谷駅５分
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我々弁護士が住宅ローン特則を利用した個人再生手続きをお手伝いをします。
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住宅ローン特則とは
はじめに
個人再生手続きには、「住宅ローン特則」と呼ばれている「住宅資金貸付債権に関する特則」があります。個人再生手続きを選択する方の大多数の方は、住宅ローン特則を付けて裁判所に申立をします。破産手続きを選択せずに、個人再生手続きを選択する理由としては、住宅、マイホームを守りたいという理由であることがほとんどだからです。以下、住宅ローン特則につき、説明します。
住宅ローン特則とは
そもそも、住宅ローン特則とは何でしょう。住宅ローン特則は、マイホームの住宅ローン等については今までどおり返済をすることによって、マイホームの住宅ローン以外の借金だけを個人再生手続きによって減額し、分割払いとすることができる制度です。住宅ローンの返済はリスケジューリング（リスケ）することも可能です。
個人再生について詳しく知りたい方は
住宅ローン特則ができた背景
民事再生法は、「経済的に窮境にある債務者の事業または経済生活の再生」を目的に２０００年４月１日に施行されました。その後、２００１年４月１日に民事再生法の改正として個人再生手続きが施行されました。
個人再生には「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の２種類の手続きがあります。また、住宅ローンを抱える債務者がマイホームを手放さずに借金を整理できるようにする「住宅資金貸付に関する特則（住宅ローン特則）」が創設されました。
これまで任意整理で返済することが困難な多額の借金を整理するには、自己破産を選択し、結果的にマイホームを手放さざるを得なかったのですが、住宅ローン特則が創設されたことにより、マイホームを手放すことなく借金の整理をすることができるようになりました。
住宅ローン特則に定めることができる内容
「住宅資金貸付に関する特則（住宅ローン特則）」を利用し個人再生手続きをおこなう場合は、再生計画にそれぞれの状況に応じた住宅ローン特則の返済方式を選択し、その再生計画を裁判所に認可してもらう必要があります。
住宅ローン特則の返済方式は以下の５つで、１から順番に検討していくことになります。
- 現状維持型（民事再生法１９９条１項）
- 期限の利益回復型（民事再生法１９９条１項）
- リスケジュール型（民事再生法１９９条２項）
- 元本猶予期間併用型（民事再生法１９９条３項）
- 合意型（民事再生法１９９条４項）
１．現状維持型（民事再生法１９９条１項）
最も一般的な方法で、当初の約定に変更を加えず、その約定どおりに弁済を継続していきます。簡単にいうと、住宅ローンを今まで通り支払うということです。
２．期限の利益回復型（民事再生法１９９条１項）
既に住宅ローンの弁済を滞納している場合は、滞納している分を再生計画で定めた期間内に弁済することで、個人再生手続きをおこなう前に滞納によって生じていた期限の利益喪失の効果を失わせます。
例えば、月8万円の住宅ローンの支払いがあり、個人再生手続きの前に16万円（2か月分）の滞納があった場合、再生手続き後、再生計画の弁済期間を3年と定めた場合には、滞納分16万円については毎月4500円（16万円÷36回）を弁済していき、それにプラスして約定通りに月8万弁済していきます。
３．リスケジュール型（民事再生法１９９条２項）
現状維持型や、期限の利益回復型で再生計画認可の見込みがない場合、利息と遅延損害金を含めた住宅ローンの全額を弁済することを条件として、支払期限を延長し、各回の弁済額を減額していく方法がありす。
弁済期間が最大10年間延長されるので、毎月の支払い額は随分減額されますが、リスケジュールをした後の最終の弁済日が70歳までという制限があります。
４．元本猶予期間併用型（民事再生法１９９条３項）
期限の利益回復型またはリスケジュール型による再生計画認可の見込みがない場合に、住宅ローンの弁済期間を延長し、再生計画による住宅ローン以外の債務の弁済期間中は、住宅ローンの元本の一部及び残元本総額に対する利息のみを弁済していく方法があります。
５．合意型（民事再生法１９９条４項）
弁済額の減額、弁済期間を10年より延長、最終弁済日が70歳以上といった条件を住宅ローン債権者との同意を得て定める方法があります。
住宅ローン特則を利用するための要件
住宅ローン特則は、誰でもどんな場合でも利用できるものではく、利用するためにはいくつかの要件があります。ここでは、どのような場合に利用できるのか、またはできないのかを説明します。
１．対象の住宅であること
借入金が、住居として利用するための家のローン(住宅ローン)であることが必要です（リフォームローンも可）。つまり、店舗や事務所として利用している場合、住宅ローン特則を利用することはできません。この場合の住居は、戸建てかマンションかは問われません。
２．本人が所有し住んでいる家であること
個人再生を申立てる本人が所有し、本人が住んでいる家でなければならず、投資目的の不動産や事業用の店舗には住宅ローン特則は認められません。自宅兼事務所などの場合、床面積の２分の１以上が自宅である必要があります。
３．住宅ローンに抵当権が設定されていること
住宅資金を担保するために住宅に抵当権が設定されている必要があります。
４．住宅ローン以外の抵当権が設定されてないこと
事業資金を担保するために住宅に抵当権が設定されている場合は、住宅ローン特則は利用できません。会社経営者や個人事業主の方で、自宅に事業資金として第2抵当を付けて借り入れをしている方がいますが、この場合には、住宅ローン特則を利用することはできません。
５．保証会社の代位弁済から６か月以内であること
債務者が住宅ローンを一定期間滞納すると、保証会社が代位弁済（債務者の代わりに住宅ローン会社に住宅ローンを一括弁済すること）をおこないます。この場合は原則として、住宅ローン特則を利用することはできませんが、例外的に、保証会社が住宅ローンを代位弁済してから６か月以内に個人再生の申立てをしたときには、住宅ローン特則を利用することができます（民事再生法１９８条２項）。
個人再生について詳しく知りたい方は
住宅ローン特則を利用する際の注意点
住宅ローン特則を利用する際に押さえておくべき注意点がいくつかあります。その注意点と対策を説明します。
１．住宅ローンの引き落とし口座の銀行から借入がある場合
個人再生手続きをする場合、依頼を受けた弁護士は各債権者に受任通知を送ります。
弁護士から受任通知を受けた場合、貸付をしている銀行は、当該口座を凍結し、債務者は一時的に同口座から出金ができなくなってしまいます。また、借り入れをしている銀行の他の支店の口座も凍結される可能性があります。
もし、当該口座が住宅ローンの引き落とし口座である場合、口座が凍結されてしまうと、住宅ローンの引落しができなくなり滞納となってしまいます。
そこで、住宅ローンの引き落とし口座の銀行から借入がある場合には、弁護士は、住宅ローンの引き落とし口座になっている銀行に受任通知を送る際、「住宅ローン特則を利用する予定である」ことを明記して送ります。
こうすることにより、住宅ローンの引き落とし口座を凍結させず、債務者は住宅ローン弁済を続けることができます。
２．住宅ローン以外の支払いを確認すること
住宅ローンの支払いを続けながら、再生計画案に従った弁済ができるか、また、裁判所や弁護士費用の支払ができるか等、住宅ローン以外の支払いについて個人再生の申立前に確認する必要があります。
〈確認すること〉
- 住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンは減額の対象に含まれないためこれまで通り支払うことができるか。
- 再生計画案に従った弁済ができるか。
- 個人再生手続きの弁護士費用がいくらか
- 個人再生委員が選任された場合はその報酬金がいくらか(東京地裁の場合は、１５万円)
なお、弁護士が各債権者に受任通知を送ると、各債権者への支払いが一時的にストップします(住宅ローンを除く)。その間に、③弁護士費用や④個人再生委員の費用の積立てを行っていくことが一般的です。③、④を支払い終わった後に、②の支払いがスタートすると思って下さい。
３、住宅ローンの借り換えがが難しいこと
個人再生手続きをおこなうと、信用情報機関に事故情報が登録され、いわゆる「ブラックリスト」にのるという状態になります。
事故情報が登録されると、今後、住宅ローンの借り換えや、新規のローン契約はできない可能性が高いです。ただし、一定期間が経過すれば事故情報は削除されますので、その場合には住宅ローンの借り換えや新規のローン契約も可能になります。
４．個人再生が取り消しになる場合があること
再生計画案の返済が滞った場合は、個人再生の認可決定が取り消しになる場合があります。当初と状況が変わってしまったり、返済が難しいなど、場合によっては再生計画の変更も可能ですので、早めに弁護士にご相談ください。
個人再生について詳しく知りたい方は
住宅ローン特則 Q＆A
住宅ローン特則のQ＆A
住宅ローン特則を利用するとクレジットカードは使えなくなったり、新たな借り入れをすることはできないのか？
再生債務者本人が住んでいない場合は住宅ローン特則を使えるか？
自宅兼事業所として利用している住宅については、住宅ローン特則は使えるか？
住宅ローンも個人再生の減額対象になるのか？
自宅が２つあります。２つの自宅ともに住宅ローン特則を使うことはできるか？
住宅ローン特則のご相談事例
住宅ローン特則を利用した事例１
不動産を手放さず借金を減額できた事案
| 依頼者 | ||
 | ||
| 性別 | 男性 | |
|---|---|---|
| 年齢 | ４０代 | |
| 職業 | 自営業 | |
相談内容
相談者様は、ギャンブルや飲み代などのために消費者金融から数百万円の借り入れをしていました。給与が高かったため、最初の数年は自身の給料から十分返済をしていけましたが、消費者金融からの借入金利が高く自転車操業状態になりました。そして、１０年前に購入した自宅マンションのローンが重くのしかかり、自身の給料だけでは返済ができなくなりました。
弁護士の対応
聞き取りの結果、給与が安定していることから、多額の借金を減額できれば一定額の弁済と住宅ローンの弁済が可能でした。とにかく家族４人で暮らしているマンションを手放したくないということでしたので、住宅ローン特則を利用できる個人再生手続きをご案内しました。
その結果、個人再生の申立てをし、再生計画案に基づく返済総額も約５分の１になり、住宅ローンを払いながら月々の返済もできました。最終的には、３年後に、相談者様は、自宅不動産を手放すことなく借金を完済することができました。
住宅ローン特則で解決したポイント
債務整理には任意整理や破産などの選択肢がありますが、とにかく家族で住むマイホームを守りたいという希望にあった方法を考え、自宅不動産を手放すことなく借金を減額する個人再生手続きをおこないました。
住宅ローン特則を利用した事例２
リフォームローンで個人再生を利用した事例
| 依頼者 | ||
| ||
| 性別 | 男性 | |
|---|---|---|
| 年齢 | ５０代 | |
| 職業 | 会社員 | |
相談内容
相談者様は、ご家族が病気になり、治療のために借金をしました。その後、ご家族の介護が必要となり、自宅のリフォームのために銀行でリフォームローンを組みました。フルタイムで仕事をしていたため、毎月の給料やボーナスで返済をしていましたが、介護のため時短勤務をすることになったため、給料が減少し、借金の返済が困難なったとのご相談でした。
弁護士の対応
聞き取りの結果、相談者様はリフォームの残ローンがあり、また介護のため不動産を手放すことが難しいとのことでした。そこで、住宅ローン特則を利用すれば不動産を手放さずに借金を減額できる個人再生手続きをご案内しました。
個人再生の申立てをし、自宅不動産を残したまま借金を減額することができました。
住宅ローン特則で解決したポイント
リフォームローンでも住宅ローン特則を利用できるため、自宅不動産を残したまま借金を減額できます。
住宅ローン特則を利用した事例３
二世帯住宅で個人再生を利用した事例
| 依頼者 | ||
| ||
| 性別 | 男性 | |
|---|---|---|
| 年齢 | ５０代 | |
| 職業 | 会社員 | |
相談内容
相談者様は、両親と同居するために二世帯住宅を建てました。順調に住宅ローンの返済をおこなっていましたが、相談者様が連帯保証人となっていた友人が破産をしたため、保証債務を返済しなければならなくなりました。住宅ローンと保証債務の返済を続けることが難しくなり、相談者様自身の破産手続きも考えましたが、ご高齢の両親がすぐに家を借りる事が困難なため、自宅を手放さず借金を減額できないかとのご相談でした。
弁護士の対応
聞き取りの結果、相談者様はご自宅の床面積の２分の１以上を使用されており、住宅ローン特則を利用し個人再生手続きを申し立てることが可能であることをご案内しました。
個人再生を申し立てし、無事認可がおりたため、自宅を残したまま借金を減額することができました。
住宅ローン特則で解決したポイント
二世帯住宅であっても、建物の図面や部屋の写真などを裁判所へ報告することにより住宅ローン特則を利用できるため、両親と住む家を守りながら借金を減額できます。
住宅ローン特則を利用した事例４
住宅ローン滞納でも個人再生を利用できた事例
| 依頼者 | ||
| ||
| 性別 | 男性 | |
|---|---|---|
| 年齢 | ４０代 | |
| 職業 | 会社員 | |
相談内容
相談者様は、マンションを所有しており、その住宅ローンの他に資格取得のための学費の支払いのために借り入れがありました。当初は順調に返済をしていたものの、コロナにより会社が完全リモートワーク化となったため残業がほとんどなくなり、会社の業績も悪化したことで収入が減少し、住宅ローンと借り入れの返済が困難になっていきました。
弁護士の対応
相談者様は、借り入れ額が多く、すでに毎月１０万円の住宅ローンの支払いを２ヶ月分滞納されていたため破産をされたいとのことで来所されました。お聞きとりの結果、転職をし収入が安定しており、できればマンションを手放したくないとのことでしたので、個人再生手続き後に住宅ローンの滞納分を約定の支払いに上乗せして支払う住宅ローン特則が利用できる個人再生手続きをご案内しました。再生計画の弁済期間を３年と定めたので、滞納分（利息・遅延損害金含む）を３６回払いで弁済していき、それにプラスして約定通りに毎月１０万円を弁済していくことになりました。住宅ローン以外の借金を減額することができ、住宅ローンの弁済と借金の弁済を無理なく続けた結果、３年後、借金は完済することができました。
住宅ローン特則で解決したポイント
住宅ローンの滞納分を再生計画で定めた期間内に弁済することで、個人再生手続きをおこなう前に滞納によって生じていた期限の利益喪失の効果を失わせることができます。ただし、住宅ローンを一定期間滞納すると、保証会社が代位弁済をおこない、住宅ローン特則を利用することができない場合があります。例外的に利用できる場合もありますので、住宅ローンの滞納や代位弁済の通知を受け取られましたらお早めにご相談ください。
アクセス＜渋谷駅宮益坂口より徒歩５分＞
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